不動産投資を行ううえで、「借り手が借りたくなる物件」はどのようなものでしょうか。そのエリアのニーズに合致し、かつ長期的に安心して住めるものが多いでしょう。知識や準備が不十分なまま投資を進めると、以下のような失敗に陥りがちです。

人口が多い都心部でも、駅から遠い、利便性が低い、周辺に便利な施設が少ない、競合物件が多すぎるときには、空室が続く可能性があります。立地とそこに住む人が何を求めているかを理解する必要があります。

また、市場ニーズとのミスマッチとして、例えば、単身者が多いエリアにファミリー向けの物件を購入してしまうなど、ターゲット層と物件タイプが合致しない場合は、良い物件を持っていても入居が決まらない可能性があります。

さらに、中古物件の購入を検討する場合、目先の価格の安さに惹かれ、建物の構造や、水回りの劣化、過去の修繕履歴などを詳しく確認しないまま購入してしまうことがあります。場合によっては、購入後に高額な修繕費用が発生し、キャッシュフローを圧迫する事態に陥ることがあります。

税金や法律に関する知識を身につけることも必要です。不動産投資を行ううえでは、不動産取得税、固定資産税、所得税、住民税など、様々な税金を支払います。また、賃貸借契約に関する民法や借地借家法などの知っておくべき法律もあります。これらの知識を身につけることで適切な節税対策ができ、思わぬトラブルを回避できます。

知識不足による失敗を防ぐためには、物件購入を考えているエリアの人口の流れや賃貸の需要などを調査しましょう。また、今後、日本の人口は減少局面を迎え、かつ高齢化が進みます。今後の人口推移も踏まえた物件選びを行うことは必須です。

図１　日本の人口の推移　https://www.mhlw.go.jp/content/12601000/001093650.pdf　厚生労働省「将来推計人口（令和5年推計）の概要」より

昼と夜の雰囲気、交通量、周辺施設などを確認しておくことも重要です。物件の状態については専門家に依頼することも検討しましょう。税金や法律に関しては、書籍やセミナーでの学習、税理士や弁護士などの専門家にもアドバイスを仰ぐと良いでしょう。

「●年で利益が出る」「不労所得になる」といった言葉を耳にしませんか。

不動産投資は元本保証ではありません。とりわけ、「表面利回り」だけをうたう場合は注意が必要です。

表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数字であり、修繕費用等の経費に関しては考慮されていません。

経費を差し引いた「実質利回り」をみる必要があります。提示された利回りは必ず実質利回りで計算し直し、複数の会社から話を聞いて比較検討することが不可欠です。

不動産投資を行う場合は、金融機関からの融資（ローン）を利用します。

ローンは投資規模を拡大できるレバレッジ効果をもたらしますが、同時にリスクもはらんでいます。

たとえば、自己資金を入れずに物件価格の全額を借りる「フルローン」は手元の資金が少なくても不動産投資を始められるメリットがあります。

しかし、月々のローン返済額が大きくなるため、空室や家賃の下落などが発生した場合に資金繰りに行き詰まるリスクがあります。また、将来的に金利が上昇する可能性もあるためリスクに備えた返済計画を立てましょう。

そして物件購入時には、不動産取得税、仲介手数料、登記費用といった諸費用がかかります。

ほかにも急な修繕費用、原状回復費用に備えて手元資金に余裕を持つことは必須です。

不動産投資を始めるにあたっては、物件価格の2～3割程度の頭金を用意しておくと良いでしょう。万が一の事態に備え、半年〜1年分の運営費用に相当する額を、手元資金として確保しておきましょう。

不動産投資では、物件の選定から購入、運用、売却まで、全てのプロセスにおいて最終的な判断は自分で行う必要があります。

物件の選定からローン付け、管理まで、全てを不動産会社や管理会社に任せきりにすることは避けましょう。

自分の目で物件や内容を確認しないまま進めてしまうと不利な条件になっていることもあり、思わぬことで後悔することになります。

また、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の家賃を保証する「サブリース契約」は、空室リスクを軽減できるように見えますが、契約書の確認は入念に行いましょう。

数年後に家賃保証額が減額される、中途解約されるといったリスクもあるためです。

必ず契約書を隅々まで読み込み、不明な点は納得がいくまで質問しましょう。管理会社に委託する場合は、定期的に収支報告書を確認し、入居状況や修繕状況などを把握するのが良いでしょう。

不動産投資は購入して終わりではありません。将来的に出口戦略までを見据える必要があります。

立地や日当たり、駅から遠いなどの売却しにくい物件を選んでしまうと、市場価値を下げて売買しなければなりません。

また、売却時の利益には譲渡所得税という税金がかかります。５年以下は39.63％、5年超では20.315％と保有期間によって税率が大きく異なるため、物件の所有期間の確認も必要です。

将来的な人口減少や建物の老朽化を考慮し、20年後、30年後に売却しやすい物件を選ぶ視点を持ちましょう。

不動産投資におけるキャッシュフローは手元に残る現金を指します。

不動産投資で得る収入から、ローンの返済・管理費・修繕積立金・固定資産税といった毎月発生する支出を差し引いたときの手残りがプラスになるように計画を立てましょう。

ここでの経費は、管理会社に支払う管理費、大規模修繕に向けた修繕積立金、固定資産税・都市計画税や各種保険料などがあります。また、空室を防ぐための広告費や、清掃費なども考えておくと良いでしょう。また、不動産投資で発生した所得に対しては所得税・住民税が発生します。

不動産投資を行ううえで、急な修繕対応や空室リスクはつきものですが、余裕を持って計画することで、予期せぬ出費に備えることができます。また、安定したキャッシュフローを生み出すことは金融機関からの評価が高くなり、次の物件購入時に融資を受けやすくなります。手元の資金を元にした新たな物件へ投資するなど、可能性が広がります。

キャッシュフローを増やすには、周辺相場を調査して適切な家賃設定を行う、リフォームやWi-Fi対応を行うなど物件の魅力を高めるといった家賃収入を増やす方法のほか、契約内容を見直す、自主管理を行うといった運営経費の削減などの方法があります。

大きな買い物でもある不動産投資。

知っていることで失敗を防ぐことができます。

不動産市場は常に変化しているため、税制・法改正など事前に情報収集を行うことで冷静な判断を行い、長期的に安定した収入を得ることを目指しましょう。

【著者：ワイズアカデミー（株）】